房地产市场的大新闻!这部分抵押贷款将在2019年受到严格限制。房价真的会下降吗?

昨日(2月25日)可能是股东们最激动人心的交易日,上证综指上涨了5.56%。

股票市场的急剧上涨与官方宣布的重大举措有关。中国证监会2月25日头版评论称,股市将成为国家核心竞争力的重要组成部分。显然,股市已经达到了前所未有的高度。

然而,在股市繁荣的同时,房地产市场却极其寒冷,这与国家对股市的精心呵护不同。2月25日,监管层关于房地产市场的声明发出了继续严格监管的信号。

2月25日,中国银行业监督管理委员会副主席王兆兴在国家新办召开的新闻发布会上表示:密切关注房地产金融风险,继续对房地产开发贷款和个人抵押贷款,特别是投机性开发贷款和个人贷款实施审慎的贷款标准。

这篇演讲将不可避免地让许多人感到惊讶。此前,人们认为2019年经济下行压力将会很大,国家可能会放松对房地产的监管,通过提高房地产市场的温度来刺激经济。

现在,这些想法有点幼稚。

众所周知,自1998年以来,房地产福利分房已经取消。在房地产逐渐商业化的20年里,房价迅速上涨,在居民家庭中发挥着重要作用。

我们可以把过去20年房价的上涨分为两个阶段。第一阶段是从1998年到2008年。虽然现阶段房价上涨很快,但购房资金主要来自自有资金、亲友贷款等。

这一阶段的特点之一是住宅部门的债务增长非常缓慢,家庭资产从现金或存款转化为房地产。

第二阶段是从2008年到2018年。由于前期居民在购房时消耗了大量存款,在房价上涨的背景下,居民购房的资金来源于负债,即银行贷款。

央行数据显示,从2008年到2017年,个人住房贷款余额从3.0万亿元飙升至21.9万亿元。

结果,家庭部门的债务比率迅速上升。2017年底,中国家庭债务余额为40.5万亿元,同比增长21.4%,是2008年的7.1倍。

居民债务的快速增长反映在房价的大幅上涨和经济增长上。在过去10年里,中国经济增长的最大驱动力与其说是增量货币,不如说是居民债务。

我很久以前特别说过,对于一个家庭、一个企业和一个国家来说,合理的债务对个人收入增长、企业发展和国民经济增长都非常有益。然而,如果它超过某一水平,将不会产生积极影响,但可能会适得其反。

2017年底,中国家庭部门杠杆率(债务余额/国内生产总值)为49.0%,尽管低于国际平均水平(62.1%)。

但是有几点需要注意。

首先,增长率太快。2008年底,中国家庭部门的杠杆率为17.9%,但到2017年底已经达到49.0%。

第二是和同类国家比较来看,我国居民部门杠杆率还是偏高的房地产市场的大新闻!这部分抵押贷款将在2019年受到严格限制。房价真的会下降吗?,新兴市场经济体平均水平是39.8%。其次,与类似国家相比,中国住宅部门的杠杆率仍然相对较高,新兴市场经济体的平均杠杆率为39.8%。

第三,抵押贷款在可支配个人收入中的比重过高,限制了居民的消费能力。

2017年底,中国的抵押贷款收入比率(个人住房贷款/可支配收入)为60.5%,仅在10年内就增长了37.9%。

住房贷款比例过高容易引发金融风险。这很简单。如果居民的钱被用来买房,甚至形成巨额债务,将严重制约居民的消费能力,不利于经济增长。

其次,如果房价下跌,银行抵押品价值下跌,居民将无力支付。因此,银行将有大量坏账,这将影响金融稳定。

因此,现在建议“遏制住房贷款的过度增长”,特别是投机性开发贷款和个人住房贷款,应加以严格控制。

也就是说,在未来,那些只需要买房子或抵押贷款的人应该仍然倾向于支持它。

但是对投机性购买应该有严格的限制。

我们将继续使用这些数据来讨论这两个问题。1.今年1月,新增人民币贷款3.23万亿元,住宅贷款9,898亿元,占比31.27%。尽管这一比例并不低,但已经从最初的50%甚至90%以上大幅下降。可以看出,监管部门在抑制住房贷款过度增长方面取得了一些成效。

2.发展贷款方面,2018年底,房地产开发贷款余额10.19万亿元,同比增长22.6%,同比增长5.5%。

可以看出,开发商在2018年向银行借款将相对容易。

然而,根据中国保监会副主席王兆兴的要求,“投机性开发贷款和个人贷款应严格控制”。

我认为2019年对房地产公司来说也不是好年。

简而言之,从监管机构最近发表的一系列声明来看,2019年的市场热点是股市。股市重大事件将频繁发生,人们对股市的关注也将增加。然而,这并不意味着股票市场有一个大市场。在经历了2007年和15年的大牛市之后,我们也应该明白,股市上涨越快越大,风险积累就越容易。目前股市应该反弹,但牛市有点困难。

至于房地产市场,当增量资金难以进入时,房地产市场将继续进入冬季。2019年的房地产市场可能相对平坦,难以上涨,也难以下跌,这可能是每个人都希望的。

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