今年,在中国这个“16年阳光灿烂的威尼斯线城市”,从尼斯到威尼斯的房价很少暴跌。发生什么事了?

香港长期以来被称为世界上房价最实惠的城市。其居高不下的房价不可预测,但今年可能会有所不同。

根据香港土地注册处的数据,香港11月份的住宅销售量为2635套,比同期的5694套下降了54%。

就价格而言,中原城市领先指数的数据显示,香港房价连续两个月下跌,11月份环比下跌3.43%。

从香港房价的历史趋势图可以看出,近十年来,香港房价总体呈上升趋势。唯一的转折点是,在两次金融危机之后,一次是1997年的东南亚经济危机,香港房价下跌了一半以上。另一个是2008年的国际金融危机,这场危机也导致了房价的大幅下跌。

一个10年的周期,在目前香港房价有下跌迹象的情况下,这是否意味着历史会重演?事实上,如果你仔细比较,发现香港的房价与内地,特别是一线和二线城市的房价有很多相似之处,1997-1998年是中国房价大幅上涨的起点,而房价仍处于低位。直到国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革和加快住房建设的通知》取消福利分房,房地产全面市场化,中国房地产市场才在过去20年里形成。

2008年,内地房价也面临巨大的调整压力,随后随着” 4万亿”的出台,房价再次上涨。

因此,你会发现香港的房价其实是内地房价的参考。

更仔细地看,它也是一样的。众所周知,当前一轮内地房地产监管始于2016年10月。主要方法有购买限制、贷款限制和销售限制。

与此同时,香港的房地产市场也受到了控制。香港在2016年底和2017年底分别将购房印花税上调了15%,这意味着内地人在香港购房必须缴纳至少30%的印花税。

然而,即使在如此恶劣的条件下,香港的房价也在长时间内持续上涨和下跌。就像中国内地一样,尽管16年后购房限制和贷款非常严格,但17年来对房地产市场的依赖直到2018年下半年才进入冬季。发生了一些变化。这些变化如下:1 .抵押贷款利率开始见顶,并略有下降趋势;2.今年房价下跌的热门城市比房价上涨的城市多。

3、一些开发商开始打折购买,有的甚至喊出了“住”的口号。

3.土地拍卖的数量今年开始增加。据报道,从1月到11月,中国一线和二线城市的土地拍卖数量升至282宗,为六年来的最高水平。今年内地房价逐渐进入冬季,一方面来自于此前楼市调控政策的不放松;另一方面,在经济下行压力下,投资购买开始观望。

然而,香港是不同的。今年香港房价下跌的很大一部分原因是“保证汇率”和“保证房价”之间的权衡。

众所周知,自2015年以来,美联储多次加息,港元贬值压力很大。香港主要做了两件事来防止资本外流:第一,利用外汇储备买入港元,卖出美元;二是跟随美国加息(如下图所示,香港利率和美国利率趋势基本同步)。

加息有两层含义:1 .减少港元与美元的息差,以维持港元汇率的稳定;2.抵押贷款利率和购房成本的上升最终抑制了房价的上涨。

有人想问,自2015年以来,香港一直跟随美国加息。为什么对房价的影响要到2018年才会出现?因为先前的加息并没有推高市场利率,所以香港加息是为了提高贴现窗利率,即HKMA与商业银行之间的借贷利率。与商业银行和购房者之间的抵押贷款利率相比,香港式的加息对HKMA和商业银行之间借贷成本的影响更大。

1.2018年前,香港股市大幅上涨。内地资金不断流入,使香港市场流动性很强。

随着HKMA与商业银行之间的借贷利率上升,商业银行可以向同业或市场以较低利率借贷,大大削弱了香港加息的效果。

2.香港有三大发钞银行(汇丰银行、中国银行和恒生银行)。他们的发钞程序如下:将7.80港元投入市场时,必须将1美元存入香港金融管理局的外汇基金账户,而发钞银行必须取得债务证明书(类似我们的存款证明书);当发钞银行希望恢复市场流动性时,发钞银行会取出债券,将美元兑HKMA,然后从市场兑换港元。

换言之,三大发钞银行对香港的市场利率有很大影响。当三家银行的利率上升时,这是利率上升最有力的一次。今年9月27日,美联储加息后不久,汇丰银行宣布将基准利率从5%上调至5.125%,这是12年来的首次上调。

随后,恒生银行宣布跟进。

“最佳利率”是对信誉良好的大客户(主要是企业)的利率。

换句话说,商业银行和企业之间的利率提高了,最终整个社会的利率也提高了。

因此,我们知道香港实际的加息是在今年10月底,而香港房价最明显的跌幅也是在这两个月。

香港的房价将来会继续下跌吗?是的,但是空是有限的!1.从目前发布的信息来看,美联储加息已经基本见顶,未来可能只有2-3次,这意味着香港继续跟随美联储加息的压力大大减轻,对房价有利。

2.香港是许多富裕的内地人向往的城市。相反,房价下跌可能成为内地人购房的机会。有一个基金托盘,下跌空是有限的。

3.香港人口多,人口少,土地开发用地少,供求不匹配。

4.内地一线和二线城市的房价与香港非常相似。香港可能是内地一线和二线城市未来发展趋势的参考城市之一。

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